Continua la stasi nel mercato fondiario con un livello dei
prezzi che, in media, non si discosta da quanto registrato l'anno prima. E'
quanto emerge dall'indagine annuale 2016 sul mercato fondiario, curata dalle postazioni
regionali del Centro di ricerca Politiche e Bioeconomia. Nel 2016 il prezzo
medio si è attestato poco sotto i 20mila euro per ettaro con una variazione
negativa rispetto al 2015 dello -0,1%. Più significative le diminuzioni
registrate nella montagna interna e in pianura e nelle circoscrizioni del Nord
est e del Centro Italia. In controtendenza le zone altimetriche di collina e,
in qualche misura, le circoscrizioni Nord ovest e Isole dove i valori medi
presentano una leggera tendenza al rialzo. Va aggiunto che il tasso di
inflazione praticamente nullo ha evitato un'ulteriore erosione del patrimonio
fondiario in termini reali che si era verificata nel corso dell'ultimo decennio
(-13% tra il 2005 e il 2015).
Gli operatori hanno continuato a segnalare il perdurare di
una scarsa attività di scambio, ma i dati Istat sull'attività notarile fanno
emergere una positiva inversione di tendenza da cui emerge che il numero di
compravendite di terreni agricoli è aumentato del 9% nel 2016 rispetto all'anno
precedente. Si tratterebbe del secondo anno consecutivo di crescita dopo otto
anni di continue riduzioni che hanno portato le compravendite a circa il 60% di
quanto si registrava dieci anni fa. La crescita più significativa riguarda le
regioni del Nord ovest (11%) e del Sud (10%). Questo aumento dell'attività
potrebbe essere correlato con la contestuale crescita delle erogazioni di nuovi
mutui per l'acquisto di immobili rurali che secondo Banca d'Italia hanno
raggiunto nel 2016 un valore pari a 491 milioni di euro (+14% rispetto al
2015), un livello ancora distante da quanto erogato nel periodo pre-crisi
(circa 700mila euro) ma già quasi doppio rispetto ai minimi raggiunti nel
periodo 2012-2014 (in media 280mila euro all'anno). È probabile che i bassi
tassi di interesse e le nuove aperture di credito del sistema bancario abbiano
funzionato da volano per accrescere la domanda dei potenziali investitori.
Come evidenziato in precedenza, non mancano le situazioni in
cui la vivacità del mercato fa registrare qualche aumento significativo delle
quotazioni. Molto probabilmente la variazione positiva delle zone collinari
riflette l'interesse per i terreni vitati che caratterizza ormai da oltre un
decennio alcune zone di pregio, grazie ai favorevoli andamenti del mercato
vitivinicolo. Nel caso delle zone di pianura sembra evidente come il processo
di aggiustamento dei prezzi della terra, iniziato qualche anno fa, non sia
ancora terminato. La crisi economica di alcuni settori, esacerbata dalla
volatilità dei mercati, riduce le aspettative degli agricoltori che sono
maggiormente propensi ad investire. Il fattore terra rimane al centro degli
obiettivi di crescita delle aziende più dinamiche, ma visti i valori elevati -
soprattutto se comparati con la redditività delle colture di pieno campo e
della zootecnica bovina - gli operatori si orientano verso l'affitto, mentre
l'acquisto di terra legato anche alle strategie di risparmio delle famiglie
agricole viene rinviato in attesa di prospettive di sviluppo meno incerte.
L'assestamento del mercato fondiario dovuto alle nuove
regole della Politica agricola comune, entrata in vigore con qualche difficoltà
nel biennio 2014-15, sembra essersi ormai consolidato per quanto riguarda i
pagamenti diretti. Gli agricoltori stanno verificando una graduale discesa del
sostegno diretto che impatta soprattutto le piccole aziende e gli imprenditori
più anziani, decisi ormai ad abbandonare la conduzione dell'azienda ma ancora
restii a procedere alla vendita. Ne dovrebbero beneficiare le aziende più
dinamiche, solitamente di maggiori dimensioni, e i giovani agricoltori ma
l'accesso alla terra rimane difficoltoso. Gli operatori lamentano i ritardi
nell'avvio dei piani di sviluppo rurale - soprattutto nelle regioni del Centro
Sud - che hanno garantito in passato una disponibilità finanziaria interessante
per attivare nuovi investimenti.
Le prospettive per il futuro rimangono incerte, con alcune
aree in moderata crescita trainata da produzioni vocate e di qualità e aree
meno dinamiche dove l'offerta prevale sulla domanda. Il riallineamento dei
prezzi della terra potrebbe favorire un'ulteriore crescita dell'attività di
compravendita, soprattutto se sostenuta da un miglioramento dell'accesso al
credito e da una atteggiamento meno attendista da parte dei potenziali
venditori.
Fonte: Crea, Banca dati dei valori fondiari
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